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AVERSA. “E’ necessario partire subito con una pianificazione urbanistica di immediata efficacia per una trasformazione veloce della città che non è più quella che era prima del Giugno scorso, cioè quella che non era stata ancora toccata dal ‘miracolo’ Tribunale”.
A parlare l’ingegnere e architetto Romualdo Guida, esperto di urbanistica, ma soprattutto uno che vuole bene alla città di Aversa. “I flussi che genera il Tribunale – continua il professionista – sono, come tutti ormai sanno, per ‘orientamento’ e per ‘intensità’, del tutto diversi da quelli che un discreto Pianificatore poteva prendere in considerazione prima dell’evento miracoloso. Come tutti sanno, poi, la pianificazione richiesta per legge, il Puc, anche se fosse nelle menti illuminate dei nostri amministratori, non potrà essere pronta in tempi, diciamo così, ‘brevi’. Oltretutto, come dicono i Democrat, nella maggioranza consiliare non si parla la stessa lingua, non per incapacità interpretativa ma perché è sorta una pericolosa “incomunicabilità” tra il sindaco e alcuni dei suoi sodali”.
Partendo da queste considerazioni, Guida spiega il perché del proprio intervento: “Da urbanista aversano che, come tu sai, è annoverato tra quelli che ‘amano follemente Aversa’, mi sono permesso di suggerire una mossa strategica: l’Amministrazione lancia, con una semplice delibera di Giunta comunale, i Piani Integrati di Intervento che sono particolarmente utili a concretizzare gli indirizzi già presenti nel Piano regolatore generale ovvero nei Piani sottordinati (Piano di recupero, Piani delle aree da destinare ad insediamenti produttivi ecc.) e che, elaborati dai privati con la concertazione pubblica, sono capaci di fornire un quadro di progetto e di regole necessario per giungere ad una efficace, condivisa e operativa promozione delle esigenze di riqualificazione urbanistica che, col ‘Tribunale Imperante’, non è più procrastinabile”.
Di seguito una bozza di un’ipotetica delibera predisposta da Guida, dove meglio si intuisce l’importanza del suo suggerimento
Piani Integrati di Intervento di iniziativa pubblica con la costituzione di “comparti” anche con proposte di Partenariato Pubblico Privato.
PREMESSO CHE
Una possibile chiave di attuazione delle trasformazioni urbanistiche alla scala urbana, utili a concretizzare gli indirizzi già presenti nel Piano Regolatore Generale ovvero nei Piani sottordinati (Piano di Recupero , piani delle aree da destinare ad insediamenti produttivi ecc.) capaci di fornire un quadro di progetto e di regole necessario per giungere ad una efficace, condivisa e operativa promozione delle esigenze di riqualificazione urbanistica, è l’utilizzo di Programmi Integrati di Intervento previsti dalla L. R. 17 febbraio 1992, n. 179, articolo 17 nonché dalla L.R. 19 febbraio 1996 n. 3 e dalla L.R. 18 ottobre 2002, n. 26.
L’Amministrazione Comunale, anche per la felice congiuntura che ha visto localizzare ad Aversa il Tribunale di Napoli Nord, ha l’esigenza di procedere alla attuazione di “parti” di Piano Regolatore Generale che riguardano Aree dove poter collocare funzioni logistiche che derivano dalla presenza di una Struttura così importante per il funzionamento della Giustizia.
Il P.I.I. consente, contemporaneamente, di snellire ed agevolare l’attuazione del disegno della “città pubblica” mediante il coinvolgimento dei privati nell’opera di realizzazione delle infrastrutture, attività ormai non più realizzabili con iniziative e capitali unicamente pubblici.
A tal uopo è necessario che l’Amministrazione provveda all’approvazione di specifico Documento di Inquadramento, redatto allo scopo di definire gli obiettivi generali e gli indirizzi dell’azione amministrativa nell’ambito della programmazione integrata di intervento.
Il Documento di Inquadramento costituisce, dunque, lo strumento mediante il quale l’Amministrazione Comunale definisce il quadro di riferimento per le trasformazioni urbanistico – territoriali, da promuoversi attraverso la concertazione e la cooperazione con soggetti pubblici e privati.
L’utilizzo in chiave qualitativa dello strumento dei Programmi Integrati comporta quindi che il rapporto tra pubblico e privato si attui in un quadro di progettazione concordata e partecipata, onde poter promuovere, con interventi idonei ed efficaci, la riqualificazione del territorio, dell’ambiente e del paesaggio, nonché l’ottimizzazione dei servizi.
All’interno del Territorio Comunale occorre individuare una o più aree che si caratterizzino per dimensione, complessità urbana, relazioni con il tessuto socio economico locale tali da rendere opportuna l’adozione di uno o più strumenti urbanistici attuativi articolati, capaci di gestire il complesso di operazioni urbanistiche, patrimoniali, economiche, sociali. In questo senso, gli strumenti oggi più adeguati sono, appunto, i programmi integrati di intervento.
Il Documento di Inquadramento redatto dall’Amministrazione intende, quindi, porsi come strumento di riferimento finalizzato a rendere chiari gli obiettivi, i contenuti e le procedure sulla base delle quali l’Amministrazione comunale intende valutare le proposte di intervento, rendendo fin d’ora chiari (ai cittadini, agli operatori, ai decisori) i criteri in raffronto ai quali le proposte stesse potranno essere ritenute adeguate, e quindi procedibili, mediante l’utilizzazione delle procedure previste dalla normativa di legge in materia di “disciplina dei Programmi Integrati di Intervento”.
La Giunta a voti unanimi
DELIBERA
di approvare il seguente:
DOCUMENTO DI INQUADRAMENTO DEI P.I.I.
I Soggetti privati che intendono procedere alla elaborazione di Piani Integrati di Intervento per aree comprese nel Territorio Comunale, facenti riferimento ad un Comparto proposto da proprietari di almeno il cinquantuno per cento delle aree in esse comprese (tenendo presente che le aree comunali sono da considerarsi automaticamente facenti parte del predetto cinquantuno per cento e le aree di sedime dei fabbricati sono da computare pertre volte la loro effettiva superficie), nella elaborazione del Piano devono uniformarsi ai criteri che di seguito si descrivono.
Rapporti con il sistema delle relazioni e dei servizi
La chiave di lettura del rapporto tra gli ambiti di trasformazione e la rete dei servizi non deve intendersi quella prettamente numerica, bensì quella qualitativa, legata all’accessibilità dei servizi, alla loro concreta fruibilità, all’identità degli spazi pubblici di connessione e di relazione, alla qualità dell’abitare la città. Ciò anche in considerazione che ciascun ambito di trasformazione possiede caratteristiche che lo rendono originale, diverso dagli altri.
L’obiettivo deve essere la qualificazione della “città pubblica”, ossia dell’insieme di servizi pubblici e privati, delle funzioni commerciali, relazionali e di quelle istituzionali, che costituiscono l’ossatura sulla quale si sviluppano le relazioni tra i cittadini.
Valenza strategica degli ambiti di trasformazione
Il Tessuto Cittadino, benché ferito da non poche alterazioni, presenta ancora “aree di possibile trasformazione urbanistica” che rappresentano una opportunità inalienabile per la loro conservazione e valorizzazione. Anche in una fase di trasformazione urbana che deve, però, intendersi più per gli interessi collettivi che per un semplice “uso privato” che pur potrebbe rappresentare un “interesse legittimo” dei proprietari.
La posizione strategica di alcune aree determina un’alta valenza sotto il profilo dell’uso per finalità pubbliche degli spazi disponibili.
Il sistema della mobilità locale e sovra comunale
L’area oggetto di intervento deve possiedere caratteristiche, sia intrinseche che di relazione con il contesto, tali da renderla determinante nel quadro delle trasformazioni del sistema di connessioni e, soprattutto, tale da rendere indispensabile un pensiero di carattere generale.
Lo studio degli spostamenti all’interno del territorio, unitamente alla lettura interpretativa delle relazioni tra gli attrattori ed il territorio stesso, all’analisi morfologica delle strade di connessione, sono elementi di cui tener conto per la ri-progettazione del sistema dei tracciati interni e di collegamento con l’esterno.
Criteri per la definizione degli Standard quantitativi e qualitativi
Il tradizionale criterio per la misurazione delle attrezzature e standard urbanistici, con riferimento al metro quadrato, è da tempo ormai considerato non più in grado di rispondere alle reali esigenze dei cittadini.
A partire dalla fine degli anni novanta, grazie alle modifiche introdotte alla legislazione urbanistica, la produzione di piani e progetti urbanistici ha posto una crescente attenzione alla possibilità misurare la qualità delle attrezzature pubbliche e di individuare tipologie di servizi sostitutivi in luogo della semplice cessione di standard, come opportunità per la crescita qualitativa di servizi ed attrezzature e, soprattutto, una migliore rispondenza alle effettive esigenze della popolazione.
Questa flessibilità si regge su un meccanismo di conversione in standard qualitativi delle superfici a standard dovute in base agli indici previsti dagli strumenti urbanistici generali, all’interno del quale si dovrà valutare, come alternativa alla superficie dello standard, la misurazione della qualità.
Come primo riferimento per la determinazione del valore economico delle infrastrutture e delle attrezzature da realizzarsi in via sostitutiva alla cessione di aree a standard, si può ipotizzare l’esigenza che la monetizzazione delle stesse venga effettuata sulla base di un valore che deve essere commisurato “all’utilità economica conseguente per effetto della mancata cessione e comunque non inferiore al costo dell’acquisizione di altre aree”.
Il rapporto tra standard dovuto e servizio sostitutivo non potrà, tuttavia, reggersi sul mero valore di compensazione economica, poiché appare di grande importanza, come elemento di interesse pubblico, la realizzazione di opere effettivamente compiute e funzionali alla trasformazione urbanistica in atto.
Nell’ambito della valutazione complessiva di questo rapporto quantità-qualità, dovrà essere assunto come riferimento non solo il beneficio economico che l’operatore potrà trarre dalla conservazione nella propria disponibilità delle aree che non vengono cedute, ma anche le proposte di interventi, anche economicamente più impegnativi, che consentano di perseguire efficacemente gli obiettivi individuati nel presente Documento e nei documenti programmatici dell’Amministrazione Comunale (programma amministrativo, bilancio pluriennale, programma opere pubbliche).
In questo senso, lo standard qualitativo dovrà di volta in volta essere definito in funzione dei seguenti parametri:
– la rilevanza collettiva dei bisogni che il servizio o attrezzatura sostitutiva punta a soddisfare;
– il livello di risposta ai bisogni da parte del servizio o attrezzatura sostitutiva che si intende proporre;
– la valutazione del maggior beneficio che i contenuti del programma, le eventuali agevolazioni procedurali e la mancata cessione delle aree verranno a determinare per l’operatore.
E’ quindi evidente che la valutazione economica dello standard qualitativo non possa essere genericamente definita, ma sia determinata nell’ambito delle valutazioni specifiche di ciascun programma integrato di intervento.
Saranno oggetto di valutazione della proposta di Piano i criteri che contribuiscono a parametrare (e quindi a “misurare”) il concetto di standard urbanistico qualitativo, con specifico riferimento all’area del Centro Storico Normanno, mediante la declinazione dei seguenti elementi:
– descrizione dei limiti di eventuali varianti allo strumento urbanistico, entro i quali l’operatore potrà valutare le proprie convenienze economiche;
– individuazione degli elementi di riferimento per la valutazione complessiva della qualità dell’intervento di trasformazione degli edifici e degli spazi aperti;
– individuazione delle infrastrutture pubbliche aggiuntive (in quanto non già previste dal PRG nell’ambito dell’intervento) capaci di incrementare la qualità dell’intervento nonché la sostenibilità dello stesso nell’ambito del contesto urbano
– individuazione, sulla scorta dei precedenti elementi, del parametro economico di riferimento per la verifica del corretto bilanciamento economico tra il beneficio dell’operatore, conseguente alle variazioni urbanistiche e quello della collettività, conseguente la realizzazione degli standard qualitativi.
Le funzioni e i servizi
La porzione dell’area urbana oggetto di intervento, dovrà avere destinazioni di tipo ricettivo relazionale, abitativo, commerciali, o con funzioni di interesse pubblico che qualifichino il valore di riferimento sociale e culturale degli edifici che dovranno prevalentemente rapportarsi in modo diretto con aree pubbliche o aree private aperte al pubblico, riducendo quanto più possibile perimetrazioni, recinzioni o altre forme di barriera funzionale o percettiva.
L’obiettivo è, quindi, la massima integrazione tra lo spazio aperto e i corpi di fabbrica.
L’equilibrio complessivo tra le funzioni dovrà essere rapportato a quello dell’adiacente garantendo una presenza di attività di relazione (artigianato di servizio, uffici, commercio, ecc.) che non sia marginale.
Le funzioni ammesse sono quelle descritte nel Piano Regolatore Generale ma anche quelle che dovessero essere necessarie per il miglior equilibrio funzionale del Piano.
Le trasformazioni del comparto urbano
L’eventuale progettazione dei nuovi edifici e il recupero degli esistenti dovrà volgersi il più possibile verso la sostenibilità ambientale grazie a soluzioni che mirino all’efficienza e al risparmio energetico, all’utilizzo delle fonti di energia rinnovabile, alla riduzione delle emissioni inquinanti, alla corretta gestione del ciclo delle acque, al mantenimento della permeabilità del suolo e della falda acquifera, all’utilizzo di tecniche e materiali costruttivi a ridotto impatto ambientale. Dovrà essere posta estrema attenzione alla compatibilità paesaggistica dei nuovi profili urbani, con particolare riferimento ai coni visuali privilegiati. Gli edifici dovranno essere connotati da elementi di forte qualità architettonica e da un linguaggio formale che sappia confrontarsi con le preesistenze e con i nuovi edifici di riferimento per la collettività. Nel rispetto dei requisiti minimi in materia di prestazioni energetiche definiti dalla Legge l’Amministrazione Comunale dovrà fissare, congiuntamente all’operatore, la classe energetica dei fabbricati. È fin d’ora identificabile come obiettivo la classe energetica A.
La trasformazione urbanistica potrà prevedere la realizzazione di impianti per l’ottimizzazione delle risorse energetiche (cogenerazione), per l’utilizzo di fonti rinnovabili (geotermico, fotovoltaico, idroelettrico, solare termico) nonché del teleriscaldamento, da estendere in rete all’intero comparto ed agli edifici pubblici del centro urbano.
Qualificazione dell’abitare
Sarà essenziale garantire un’elevata qualità dell’abitare e dello spazio urbano. In particolare, il progetto dovrà prestare attenzione ai seguenti elementi di riferimento:
– qualità del contesto percepibile dall’abitazione privata, considerando in particolare: la mitigazione dall’inquinamento acustico veicolare, la limitazione di attività arrecanti disturbo, la qualità del paesaggio nell’immediato intorno, il grado di riservatezza e l’esposizione solare.
– qualità dei percorsi pedonali e ciclabili casa-servizi, considerando elementi quali: la lunghezza, la qualità e la sicurezza.
– Al fine di evitare la parcellizzazione dello spazio verde di pertinenza delle residenze, gli edifici saranno prevalentemente dotati di spazi aperti comuni.
Gli elementi di qualità nel progetto degli edifici, degli spazi aperti pubblici e privati, nonché gli elementi di sostenibilità ambientale di cui ai punti precedenti verranno assunti come uno degli elementi di riferimento nella “misurazione” della qualità del progetto alla scala urbana ed architettonica.
